Leibrente
Haus verkaufen und lebenslanges Wohnrecht behalten
Was ist eigentlich die Immobilienleibrente? Wir erklären Ihnen anhand von anschaulichen Beispielen, wie die Leibrente funktioniert, wie sie berechnet wird und welche Möglichkeiten sie Ihnen als Verkäufer bietet.
Das Konzept der Leibrente
So funktioniert unsere Leibrente
- Sie verkaufen Ihre Immobilie.
- Sie behalten das mietfreie lebenslange Wohnrecht.
- Sie erhalten eine einmalige Zahlung und/oder eine monatliche Rente
- Die zukünftige Instandhaltung übernehmen wir als Käufer.
Was ist eine Leibrente?
Die Leibrente ist eine Art der Immobilienverrentung. Bei der Immobilien-Leibrente verkaufen Sie Ihre selbst genutzte Wohnung oder Ihr Haus. Die Grundlage für den Kaufpreis bildet der Verkehrswert der Immobilie. Im Gegenzug können Sie lebenslang mietfrei in Ihrer Immobilie wohnen bleiben und erhalten eine einmalige Auszahlung oder monatliche Zahlungen. Die Auszahlung des Kaufpreises kann auch als Kombination von Einmalzahlung und monatlicher Rente erfolgen.
Wie hoch die Zahlungen letztendlich ausfallen, hängt von dem heutigen Verkehrswert der Immobilie und dem aktuellen Alter des Verkäufers ab. Grundsätzlich gilt: Je älter Sie als Verkäufer zu Vertragsbeginn sind, desto höher fällt die Rente pro Monat aus.
Entscheiden Sie sich für die Immobilien-Leibrente und somit für einen Verkauf gegen Recht auf lebenslanges Wohnen und Rente, stehen Sie mit Ihren laufenden Einnahmen und Ausgaben finanziell besser da als zuvor: Leibrenten erhöhen die regelmäßigen Einnahmen im Alter. Mit einer einmaligen Zahlung können Altschulden abgelöst und zusätzliche Tilgungsbelastungen vermieden werden. Weiterhin fallen die regelmäßigen Ausgaben für die laufende Instandhaltung weg, da der Käufer diese zukünftig übernimmt.
Zusammenfassend ändert sich durch das Verkaufen nach außen für Sie nichts, da Sie in Ihrer Umgebung unverändert wohnen bleiben.
Die Leibrente ist auch unter den Begriffen „Wohnrente" oder „Immobilien-Wohnrente" und „Hausrente“ bekannt. Dabei meinen alle Bezeichnung die gleiche Lösung: den heutigen Verkauf der Immobilie und Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts. Die Begriffe legen nicht fest, ob der Kaufpreis als Einmalzahlung, monatliche Rente oder Kombination dieser entnommen wird. Sie können entscheiden.
Die Leibrente eignet sich, wenn …
- Wunsch: Einmalzahlung oder Zahlung pro Monat (Rente)
- Wohnrecht: lebenslang im Eigenheim wohnen bleiben
- Wert der Immobilie: mindestens 250.000 Euro
- Instandhaltung: übernimmt der neue Eigentümer
- Vorlasten: können abgelöst werden
- Alter: mindestens 70 Jahre alt
Eine Leibrente – also der Verkauf der Immobilie gegen das Recht auf lebenslanges Wohnen – eignet sich insbesondere dann, wenn Sie eine einmalige Zahlung oder eine regelmäßige Rente erhalten möchten und bereits jetzt alles für die Zukunft abschließend regeln möchten. Durch den Notarvertrag werden alle Rechte für Sie rechtssicher und dauerhaft festgeschrieben.
Finanzielle Situation mit der Leibrente verbessern
Das Ziel einer Immobilienrente ist, den finanziellen Spielraum durch Entnahmen aus der eigenen Immobilie zu erweitern. Grundsätzlich können Sie bei einem Immobilienverkauf mit Eintragung eines Wohnrechts zwischen drei Arten wählen, wie Sie den Kaufpreis erhalten möchten:
1. Einmalzahlung nach Vertragsabschluss
Wählen Sie bei der Immobilien-Wohnrente eine Einmalzahlung, erhalten Sie nach dem Notarvertrag Ihr Geld vollständig ausgezahlt.
Der Vorteil: Sie können über Ihr Geld sofort frei verfügen.
Der Nachteil: Sie sollten Ihr Geld sorgfältig anlegen und Ihre Ausgaben gut planen, damit Sie lange etwas von Ihrer finanziellen Freiheit haben.
2. Zahlung als monatliche Rente
Sie können statt einer Einmalzahlung auch eine monatliche Rente wählen. Sie erhalten dann den Kaufpreis für Ihre Immobilie über die gewünschte Laufzeit – z. B. 10 Jahre – verteilt ausgezahlt. Bei dieser Art der Rente spricht man von „Zeitrente“, da sie über einen festgelegten Zeitraum (z. B. 10 Jahre) gezahlt wird. Sie ist eine zeitlich befristete Rente, die nach dem vereinbarten Zeitraum endet. Andere sprechen auch von „abgekürzter Leibrente“. Bei der Zeitrente steht Ihnen oder Ihren Erben immer der vereinbarte Betrag über die vereinbarte Rentenperiode zu. Es handelt sich um einen umverteilten Kaufpreis. Sterben beide Bezugsberechtigten der Rente, erhalten die Erben den ausstehenden Restbetrag ausgezahlt.
Der Vorteil: Sie haben über den gewünschten Auszahlungszeitraum Planungssicherheit und erhalten jeden Monat Ihr Geld. Um die Anlage eines Einmalbetrages brauchen Sie sich nicht zu kümmern.
Der Nachteil: Wollen Sie spontan größere Ausgaben tätigen, kommen Sie an die Mittel nicht heran. Ihre Zahlungen sind auf die vereinbarten Monate verteilt.
Was ist mit lebenslangen Renten?
Eine lebenslange Rente wird auch Leibrente genannt. Lebenslange Renten dürfen von gewerblichen Anbietern nur angeboten werden, wenn diese eine Versicherungslizenz haben. Damit kommen nur die Versicherungsunternehmen für die Zahlung von lebenslangen Renten infrage. Möchten Sie Ihre Immobilie gegen eine lebenslange Rente verkaufen, geschieht dieses in zwei Schritten:
1. Sie verkaufen Ihre Immobilie gegen Eintragung eines Wohnrechts und Einmalzahlung.
2. Die Einmalzahlung investieren Sie ganz oder zum Teil, indem Sie diese bei einem Versicherungsunternehmen einzahlen und dafür eine lebenslange Sofortrente erhalten.
Lebenslange Renten lassen sich auch für zwei Begünstigte eintragen. Das heißt: Solange einer der beiden Partner lebt, erhält dieser die Rente. Man spricht von „verbundenen lebenslangen Renten“.
3. Kombination aus Einmalzahlung und monatlicher Rente
Die Kombination aus einer Einmalzahlung zu Vertragsbeginn und einer monatlichen Rente ist grundsätzlich möglich. Sie entscheiden bei Vertragsabschluss, welches Auszahlungsprofil für Sie das beste ist.
Auch hier gilt: Sterben beide Bezugsberechtigten der Rente, erhalten die Erben den ausstehenden Restbetrag der Rente ausgezahlt.
Berechnung der Leibrente
Zur Berechnung der Leibrente gilt als Daumenregel: Für das lebenslange Wohnrecht und die hiermit verbundene Instandhaltung werden 40 bis 50 Prozent des aktuellen Immobilienwertes verbraucht. Damit stehen 50 bis 60 Prozent vom Verkehrswert für eine Auszahlung zur Verfügung. Die Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie erfolgt durch einen zertifizierten, unabhängigen Gutachter und ist die Basis für ein verbindliches Angebot.
Für die Kalkulation ist entscheidend, wie alt Sie bei Vertragsabschluss sind. Je älter Sie sind, desto höher fallen die Rente oder die Einmalzahlung aus. Grundlage der Berechnung für die Lebenserwartung ist die Periodensterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Sie zeigt die Lebenserwartung von Männern und Frauen, die bereits ein gewisses Alter erreicht haben. Bei zwei Berechtigten wird die Person mit der höheren Lebenserwartung der Berechnung zugrunde gelegt.
Das Thema Immobilienverrentung ist sehr abstrakt. Um es zu veranschaulichen, stellen wir Ihnen einen beispielhaften Anwendungsfall vor. So können Sie sich ein praktisches Bild von der Leibrente machen.
Beispiel für eine Leibrente
Das Ehepaar Fröhlich, beide Partner sind 75 Jahre alt, besitzt ein abgezahltes Haus im Wert von 450.000 Euro. Ehepaar Fröhlich möchte seine monatlichen Einnahmen aufbessern, um zusätzliches Geld für Reisen zu haben. Um die Instandhaltung des Hauses möchte sich das Paar zukünftig auch nicht mehr kümmern.
Die Eheleute verkaufen ihr Haus und erhalten ein permanentes, mietfreies Wohnrecht sowie eine monatliche Leibrente in Höhe von 1.400 Euro.
| Beispiel: Ehepaar (beide 75 Jahre) | Euro |
| Wert der Immobilie | 450.000 € |
| Wert des Wohnrechts | - 184.000 € |
| Instandhaltungskosten | - 42.000 € |
| Bemessungsgrundlage der Wohnrente | 224.000 € |
| Monatliche Rente | 1.400 € |
Die zukünftige Instandhaltung der Wohnung übernehmen die neuen Eigentümer.
Die in der Tabelle aufgeführten Werte „Wert des Wohnrechts“ und „Instandhaltungskosten“ sind nur kalkulatorische Größen, um unsere Berechnung offenzulegen. Für den Leibrenten-Empfänger zählt allein die Höhe der monatlichen Einnahmen von 1.400 Euro.
Weitere Praxisbeispiele mit unterschiedlichen Ausgangssituationen finden Sie hier.
Praxisbeispiel: Lebenspartner absichern
Ein Paar, er 79 Jahre, sie 75 Jahre, besitzt ein abgezahltes Haus im Wert von 500.000 Euro, aber geringe laufende Rentenbezüge. Der Mann ist Alleineigentümer des Hauses. Er hat aus erster Ehe einen Sohn, zu dem er ein schlechtes Verhältnis hat.
Der Mann befürchtet, dass bei seinem Ableben der Sohn seinen Pflichtteil fordern wird. Die Zahlung des Pflichtteils würde die Frau zum Verkauf des Hauses und damit zum Auszug aus der vertrauten Umgebung zwingen, was er auf jeden Fall verhindern möchte.
Der Mann verkauft sein Haus und erhält ein lebenslanges, mietfreies Wohnrecht für sich und seine Frau. Zusätzlich erhalten beide eine gemeinsame monatliche Rente in Höhe von 1.550 Euro. Die Rente wird für 10 Jahre gezahlt.
Die Immobilie wird verkauft und fällt damit ab dem Verkaufstermin nicht mehr in den Nachlass von Herrn Steinreich. Im Grundbuch wird für beide Ehepartner ein lebenslanges, mietfreies Wohnrecht eingetragen. Das Wohnrecht ist ein persönliches Recht, das nur den Begünstigten zusteht. Es fällt ebenfalls nicht in den Nachlass.
Die Frau ist mit dem Wohnrecht und der Rente abgesichert. Instandhaltungskosten zahlt zukünftig der neue Eigentümer. Ein Auszug aus dem Haus droht nicht mehr.
Praxisbeispiel: Kredit fällig, Restschuld ablösen
Eine Dame, 77 Jahre, besitzt eine Stadtwohnung im Wert von aktuell 400.000 Euro. Auf der Wohnung liegt noch eine Restschuld von circa 180.000 Euro. Die Bank weigert sich, den fälligen Kredit noch einmal zu verlängern. Grund: Die geringe Rente der Dame lässt keine Tilgungen zu.
Die rüstige Dame möchte gerne in ihrem gewohnten Umfeld bleiben. Sie überlegt: Gibt es eine Alternative zum Verkauf der Immobilie und anschließendem Auszug?
Die Dame erfährt vom Verkauf gegen Wohnrecht und Einmalzahlung. Sie verkauft ihre Wohnung, erhält ein lebenslanges, mietfreies Wohnrecht. Statt einer monatlichen Rente wählt sie eine Einmalzahlung. Sie erhält eine Einmalzahlung in Höhe von 280.000 Euro, zahlt den Kredit zurück und muss somit keine monatlichen Zinszahlungen mehr an ihre Bank leisten. Den verbleibenden Betrag von 100.000 Euro möchte sie für größere Reisen verwenden.
Mit unserem Renten-Rechner auf www.immorente.de können Sie herausfinden, wie hoch die Immobilien-Leibrente in Ihrer individuellen Situation ausfallen würde. Einfach Werte eingeben und Leibrente berechnen lassen.
Leibrente – Welche Kosten und Gebühren fallen an?
Die Kosten der Transaktion (Grunderwerbsteuer, Notarkosten) trägt der Käufer. Sie tragen nur die Kosten für die Löschung eventuell noch vorhandener alter Einträge im Grundbuch. Laufende Betriebs- und Nebenkosten der Immobilie zahlen weiterhin Sie.
Möchten Sie auf eigenen Wunsch Umbauten tätigen, können Sie dies in Absprache mit dem neuen Eigentümer und auf eigene Kosten tun. Der neue Eigentümer ist für außergewöhnliche Kosten, Sanierungsmaßnahmen und große Reparaturen verantwortlich.
Leibrente – Ihre Rechte
Das Wohnrecht
Sie bekommen ein notariell grundbuchgesichertes permanentes Wohnrecht. Sie haben so die Gewissheit, in Ihrer vertrauten Umgebung wohnen bleiben zu können. Zu Ihrer Sicherheit ist Ihr Recht auf lebenslanges Wohnen in der Immobilie im Grundbuch im ersten Rang (Abteilung II) einzutragen. Ein erstrangiges Wohnrecht schützt Sie auch bei Insolvenz des Eigentümers. Selbst bei einer Zwangsversteigerung bleibt Ihr Wohnrecht bestehen.
Erst nach Ihrem Tod oder Auszug kann der neue Käufer uneingeschränkt über Ihre Wohnung oder Ihr Haus verfügen. Einen Nießbrauch, welcher Sie neben dem mietfreien Wohnen auch zur Vermietung der Immobilie berechtigt, bieten wir nicht an, da es sich in der Praxis als kompliziert erwiesen hat.
Den Umfang des Wohnrechts können die Beteiligten individuell bestimmen. In der Praxis wird das Wohnrecht aber meistens umfassend festgelegt, d. h., das Wohnrecht umfasst alle betroffenen Gebäude und Zimmer und alle Außenanlagen. Das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht gilt nur für die eingetragenen Personen. Es ist weder übertragbar noch verkäuflich noch vererbbar oder pfändbar.
Anders als das Nießbrauchrecht berechtigt Sie das Wohnrecht nicht zur Vollvermietung Ihrer verkauften Immobilie. Ein Auszug aus der Wohnung oder dem Haus mit anschließender Vermietung des Objektes ist nicht gestattet. Dennoch ist es oft möglich, eine Einliegerwohnung zu vermieten. Die Miete würde dann den Wohnberechtigten zustehen. Wichtig ist, dass hierüber vor Abschluss Einigkeit erzielt wird.
Die Rentenzahlung
Erhalten Sie eine Rentenzahlung, ist diese ebenfalls im Grundbuch als Reallast abgesichert.
Leibrente und Steuern
Ob Sie Steuern auf Ihre Leibrente zahlen müssen, hängt von Ihrer individuellen Situation und der gewählten Zahlungsart ab.
Im Falle einer Einmalzahlung ist die Regel einfach: Die Einmalzahlung ist steuerfrei, wenn der normale Hausverkauf auch steuerfrei wäre. Wohnten die Verkäufer im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst in der Immobilie, ist die erhaltene Einmalzahlung für den Verkäufer steuerfrei. Dieses ist überwiegend der Fall, da es bei der Immobilienverrentung um selbst bewohnte Immobilien geht.
Vereinbaren Sie eine Zeitrente, ist diese anteilig steuerpflichtig. Der Gesetzgeber unterstellt, dass in dem monatlichen Rentenbetrag Zinserträge einkalkuliert wurden und besteuert diesen hypothetischen Ertragsanteil. Der Ertragsanteil entspricht dem unterstellten Zinsertrag.
Für die beiden häufigsten Rentenlaufzeiten liegt der Ertragsanteil bei 5 Jahren bei 5 Prozent und bei 10 Jahren bei 12 Prozent.
Zusammenfassung Leibrente
| Art der Transaktion | Verkauf Ihrer Immobilie |
| Einmalzahlung zu Vertragsbeginn möglich? | Ja |
| Monatliche Rentenzahlung möglich? | Ja |
| Zukünftige monatliche Zahlungsverpflichtung für Sie? | Keine Belastung, Sie wohnen mietfrei (lebenslang) |
| Immobilie bleibt in Ihrem Eigentum? | Nein, da Sie die Immobilie verkaufen |
| Wohnrecht? | Lebenslanges Wohnrecht der Verkäufer wird im Grundbuch eingetragen |
| Wer übernimmt die Instandhaltung? | Instandhaltung übernimmt der neue Eigentümer |
| Zukünftige Veränderungen am Objekt erlaubt? | Veränderungen am Objekt mit Absprache des neuen Eigentümers |
| Dürfen Vorlasten bestehen? | Unproblematisch; werden bei Kauf abgelöst |
| Ist eine Vererbung der Immobilie möglich? | Nein, da die Immobilie verkauft wurde |
Vorteile und Nachteile von Leibrenten
- Sie erhalten eine einmalige Zahlung und/oder eine regelmäßige Zusatzrente.
- Sie haben ein lebenslanges, mietfreies Wohnrecht in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus. Das heißt, Sie zahlen keine Miete – und das lebenslang.
- Sicherheit: Die Leibrente wird auch weitergezahlt, wenn Sie später vielleicht nicht mehr in Ihrem Haus wohnen können (stationäre Pflege).
- Flexibilität: Ziehen Sie irgendwann aus Ihrer Immobilie aus, kaufen wir Ihnen das verbleibende Wohnrecht ab.
- Sie brauchen sich nicht mehr um die Instandhaltung zu kümmern. Diese Pflicht liegt beim neuen Eigentümer.
- Bezieher geringer Renten können diese Lösung nutzen.
- Wahl zwischen monatlicher Rente und Einmalzahlung sowie Kombination der Zahlungen möglich.
- Eine spätere Vererbung der Immobilie ist nicht möglich, da sie verkauft wurde.
- Veränderungen am Objekt können in Absprache mit dem neuen Eigentümer vorgenommen werden.
- Eine spätere Vererbung der Immobilie ist nicht möglich, da sie verkauft wurde. Deshalb werden Sie von einigen Erben hören, dass sie die Verrentungslösungen für nicht gut halten. Dieser Interessenkonflikt ist aber nicht lösbar.
Welche Anbieter für Leibrenten gibt es?
Zusammen mit unserem Partner, der Deutschen Immobilien-Renten AG (Meine Wohnrente), sind wir 2022 einer der zwei größten deutschlandweiten Anbieter für Leibrenten.
Unter der Marke immorente.de bieten wir Ihnen produktunabhängige Information durch persönliche Expertenberatung, da wir alle Immobilienverrentungslösungen anbieten. Unsere Mitarbeiter und Gesellschafter haben jahrelange Erfahrungen in allen Fragen der Wohnungsbaufinanzierung und des Immobilienmarktes. Nachdem Sie mit unserer Hilfe die zu Ihren Wünschen und Vorstellungen passende Lösung gefunden haben, begleiten wir Sie gerne mit fairen und transparenten Verträgen bei der Umsetzung Ihrer Ziele.
Ihr Weg zur Leibrente
Wenn Sie denken, dass die Leibrente die passende Lösung für Sie ist, fragen Sie zunächst eine Beratung samt unverbindlichem Angebot an. Danach folgt ein unabhängiges Wertgutachten, die Prüfung des verbindlichen Angebots und der Vertragsabschluss beim Notar. Bis zum Erhalt der ersten Zahlung dauert es circa vier bis fünf Monate.
Die vier Schritte auf dem Weg zur Leibrente haben wir ausführlich für Sie erklärt:
Schritt 1: Kontaktaufnahme und Beratungsgespräch
Wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie mit Eintragung eines Wohnrechts interessieren, sollten Sie im ersten Schritt den Kontakt mit Anbietern von Immobilienrenten suchen. Die Anbieter vereinbaren mit Ihnen einen kostenlosen Beratungstermin und besuchen Sie hierfür auch gern zu Hause.
In dem Termin können Sie alle Fragen zur gewünschten ImmoRente stellen. Die Anbieter nehmen Ihre Ziele auf und erfassen die Daten Ihrer Immobilie, um ein erstes unverbindliches Angebot zu erstellen. In dem unverbindlichen Angebot sehen Sie, wie der Anbieter den Marktwert Ihrer Immobilie einschätzt und welche Zahlungen Sie zu erwarten haben.
Schritt 2: Wertgutachten
Sagt Ihnen das unverbindliche Angebot zu, nehmen Sie dieses an.
Jetzt beauftragt der Anbieter einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter für Immobilienbewertungen. Dieser vereinbart mit Ihnen einen Besuchstermin, macht Fotos der Immobilie und ermittelt alle relevanten Bewertungsfaktoren. Nach wenigen Tagen stellt der Sachverständige sein Gutachten fertig, welches den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie zeigt. Dieser Marktwert ist die Basis für ein verbindliches Angebot.
Schritt 3: Verbindliches Angebot
Der Anbieter überarbeitet sein Angebot auf Basis des ermittelten Marktwertes und schickt Ihnen ein verbindliches Angebot. Sie können in aller Ruhe das Angebot mit Freunden, der Familie oder Sachverständigen besprechen. Auch der Verbraucherschutz ist in vielen Städten ein kompetenter Ansprechpartner für Sie.
Schritt 4: Notar und Kaufvertrag
Sagt Ihnen das verbindliche Angebot zu, wird der Kaufvertrag mit Eintragung des Wohnrechts erstellt und ein Termin bei einem Notar Ihrer Wahl vereinbart.
Der Notar stellt Ihnen den Entwurf des Kaufvertrages zur Verfügung und beantwortet Ihnen bereits im Vorfeld alle Fragen. Den Kaufvertrag können Sie wieder mit Freunden oder Sachverständigen diskutieren und prüfen. Sie können sich ausreichend Zeit für die Vertragsprüfung nehmen.
Schließlich unterschreiben Sie zusammen mit dem Anbieter den Kaufvertrag vor einem Notar. Der Notar veranlasst dann alle notwendigen Schritte und sorgt dafür, dass Ihr Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird und Sie Ihre Zahlung erhalten.
Wichtig: Nehmen Sie sich Zeit
Sie haben Ihre Immobilie erst verkauft, wenn Sie beim Notar den Kaufvertrag unterschrieben haben. Vorher ist für Sie alles unverbindlich.
Leibrente – kostenloser Ratgeber
Unser Rat: Wählen Sie die Immobilien-Leibrente, wenn Sie eine Einmalzahlung oder eine regelmäßige Rente erhalten und bereits jetzt alles für die Zukunft regeln wollen.
Wenn Sie das Thema vertiefen möchten, fordern Sie hier unseren kostenlosen Ratgeber an!
Alternativen zur Leibrente
Wenn sich die Leibrente für Ihre Situation nicht anbietet, Sie dennoch mittels Ihrer Immobilie Ihr Alterseinkommen aufbessern möchten, können die Umkehrhypothek, der Immobilien-Teilverkauf oder der Seniorenkredit attraktive Alternativen darstellen.
Ihr Angebot
Noch Fragen? Fordern Sie direkt Ihr individuelles Angebot an.
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Gern stehen Ihnen die Experten der WIR WohnImmobilienRente GmbH bei Fragen auch jederzeit persönliche zur Verfügung. Sprechen Sie uns an.
Häufige Fragen
Die Leibrente ist eine Art der Immobilienverrentung. Bei der Immobilien-Leibrente verkaufen Sie Ihre selbst genutzte Wohnung oder Ihr Haus. Im Gegenzug können Sie lebenslang und mietfrei in Ihrer Immobilie wohnen bleiben und erhalten eine einmalige Auszahlung oder monatliche Zahlungen.
Die Leibrente ist ein seit vielen Jahrhunderten genutztes Instrument zur finanziellen Absicherung für ältere Menschen. Die „Alten“ zogen, wenn sie keine Kraft mehr hatten, ihre Bauernhöfe zu bewirtschaften, aufs Altenteil. Der Hof wurde auf die Kinder überschrieben, also quasi verkauft. Als Gegenleistung erhielten die „Alten“ ein Wohnrecht im Altenteil und eine kleine monatliche Rente von den Kindern. Da die Rente lebenslang gezahlt wurde und mit dem Leben einer bestimmten Person („Leib“) verknüpft war, sprach man von Leibrente. Der Rentenberechtigte erhielt die Rente, solange er lebte.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrente, Hausrente und Leibrente?
Alle drei Begriffe beschreiben eine Verrentungslösung: den Verkauf der eigenen Immobilie mit Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts. Die Begriffe legen nicht fest, ob der Kaufpreis als Einmalzahlung oder als monatliche Rente entnommen wird – beides ist möglich. Sie können entscheiden.
Wenn Sie sich für die Leibrente entscheiden, verkaufen Sie Ihre Immobilie und sind kein Eigentümer mehr.
Um eine Leibrente aufnehmen zu können, müssen Sie mindestens 70 Jahre alt sein und der Wert Ihrer Immobilie muss bei mindestens 250.000 Euro liegen.
Welche Immobilien können verrentet werden?
Theoretisch können fast alle Immobilien verkauft und ein Wohnrecht eingetragen werden. In der Praxis zeigt sich aber, dass gewerbliche Anbieter bestimmte Kriterien an die Immobilien stellen und nicht alle Objekte ankaufen. Folgende Kriterien gelten in der Praxis:
- Objektart: Angekauft werden sowohl Häuser als auch Wohnungen.
- Nutzung: Die Immobilien müssen überwiegend selbst bewohnt sein. Überwiegend bedeutet zu mindestens 50 Prozent.
- Lage: Die Immobilien sollten in der Nähe von größeren Städten oder Ballungsräumen liegen. Als Anhalt kann der Bodenrichtwert gelten, der mindestens 100 Euro pro Quadratmeter betragen muss.
- Zustand: Die Immobilien müssen sich in einem bewohnbaren und zeitgemäßen Zustand befinden. Ist beispielsweise der energetische Zustand sehr schlecht, wird ggf. vor Ankauf ein Sanierungsgutachten erstellt.
- Wert: Die Häuser oder Wohnungen müssen einen Wert von über 250.000 Euro haben.
- Wohnberechtigte: Es kann einen oder zwei Wohnberechtigte geben.
Welche Immobilien können nicht verrentet werden?
In der Praxis hat sich der Verkauf mit Eintragung eines Wohnrechts bei folgenden Kriterien als nicht möglich erwiesen:
- Gewerbliche oder überwiegend gewerblich genutzte Immobilien.
- Immobilien, die auf Erbpacht-Grundstücken stehen.
- Häuser oder Wohnungen in Alleinlagen, d. h. außerhalb von Ortschaften.
- Immobilien im ländlichen Raum, wenn keine ausreichende Infrastruktur vorhanden ist. Als Kriterium wird der Bodenrichtwert herangezogen, der mindestens 100 Euro pro Quadratmeter betragen muss.
- Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen.
- Liebhaberobjekte, deren individueller Wert stark vom Nutzer bestimmt wird.
- Immobilien mit größerem Sanierungsbedarf.
Der Wert Ihrer Immobilie ist der größte Einflussfaktor für die Höhe der zu erwartenden Zahlungen. Darüber hinaus spielt Ihr Alter bei Vertragsabschluss eine entscheidende Rolle.
Bei der Leibrente sind monatliche Zahlungen wie bei einer Rente vorgesehen. Zusätzlich sind Einmalzahlungen zu Vertragsbeginn oder die Kombination aus Einmalzahlung und Rente möglich.
Nein, durch die Leibrente entstehen keine zusätzlichen monatlichen Kosten.
Einnahmen bei einem Immobilienverkauf gegen Einmalzahlung und/oder monatliche Rentenzahlung können nach deutschem Steuerrecht auch bei selbst bewohnten Immobilien einkommensteuerpflichtig sein. Hierzu sollten Sie einen Steuerberater fragen, der Ihre individuelle Gegebenheit prüft. Grundsätzlich gilt:
Die Einmalzahlung ist steuerfrei, wenn der normale Hausverkauf auch steuerfrei wäre. Wohnten die Verkäufer im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst in der Immobilie, ist die erhaltene Einmalzahlung für den Verkäufer steuerfrei. Dieses ist überwiegend der Fall, da es bei der Immobilienverrentung um selbst bewohnte Immobilien geht.
Vereinbaren Sie eine Zeitrente, ist diese anteilig steuerpflichtig. Der Gesetzgeber unterstellt, dass in dem monatlichen Rentenbetrag Zinserträge einkalkuliert wurden und besteuert diesen hypothetischen Ertragsanteil. Der Ertragsanteil entspricht dem unterstellten Zinsertrag.
Erhalten Sie eine lebenslange Rente, ist ebenfalls der Ertragsanteil zu versteuern (altersabhängige Besteuerung). Je älter Sie zu Beginn der Rentenzahlung sind, umso geringer ist der unterstellte Ertragsanteil. Der einmal festgelegte Ertragsanteil bleibt dann für die ganze Dauer des Rentenbezugs unverändert.
Die Leibrente ist so konstruiert, dass Sie, solange Sie möchten, in Ihrer Immobilie wohnen bleiben können. Sie können aber auch früher ausziehen. Wenn Sie früher ausziehen, kaufen wir Ihnen Ihr verbleibendes Wohnrecht wieder ab.
Für die Berechnung ist der Wert Ihrer Immobilie und Ihr Alter entscheidend. Je älter Sie bei Vertragsabschluss sind, desto höher fallen die Zahlungen aus.
Wie kalkuliert sich der Wert des Wohnrechts?
Vereinfacht entspricht der Wert eines unentgeltlichen Wohnrechts der entgangenen Miete. Also:
- Fiktive Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche
- multipliziert mit der Wohnfläche
- multipliziert mit 12 Monaten (=Jahresmiete)
- multipliziert mit der Lebenserwartung der Wohnberechtigten
- gleich Wert des Wohnrechts.
Grundlage der Berechnung für die Lebenserwartung ist meist die Periodensterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Sie zeigt die Lebenserwartung von Männern und Frauen, die bereits ein gewisses Alter erreicht haben. Bei zwei Berechtigten wird die Person mit der höheren Lebenserwartung der Berechnung zugrunde gelegt.
Daumenregel: Für das lebenslange Wohnrecht und die hiermit verbundene Instandhaltung werden ca. 50 % des aktuellen Immobilienwertes verbraucht. Damit steht die andere Hälfte des Verkehrswertes für eine Rente oder Einmalzahlung zur Verfügung. Der Wert des lebenslangen Wohnrechts berechnet sich auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete und Ihrer Lebenserwartung.
Nein, der neue Eigentümer der Immobilie ist nun für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.
Welche Pflichten hat der neue Eigentümer bezüglich der Instandhaltung?
Grundsätzlich werden die Details über Instandhaltung und Schönheitsreparaturen in dem Notar-Vertrag über die Eintragung des Wohnrechts festgelegt.
Die Regel ist, dass der Wohnberechtigte nur die Kosten trägt, die durch seine persönliche Nutzung entstehen. Gemeint sind hiermit Schönheitsreparaturen und gewöhnliche Abnutzung. Auch nach einem Verkauf mit Eintragung eines Wohnrechts trägt der Wohnberechtigte die von ihm verursachten laufenden Betriebskosten.
Der neue Eigentümer ist für außergewöhnliche Kosten, Sanierungsmaßnahmen und große Reparaturen verantwortlich.
Der neue Eigentümer ist für die Instandhaltung der Substanz des Hauses ("Dach und Fach") verantwortlich. Geht die Heizung kaputt, muß der neue Eigentümer für Ersatz sorgen und die Kosten übernehmen.
Normalerweise zahlt der Käufer Ihrer Immobilie die Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer.
Bei der Leibrente verkaufen Sie durch notariellen Kaufvertrag Ihre Immobilie. Im Gegenzug wird Ihr Wohnrecht im 1. Rang im Grundbuch eingetragen. Das Wohnrecht ist rechtssicher, wenn das Wohnrecht im 1. Rang steht und keine anderen Rechte vor dem Wohnrecht eingetragen sind. Achten Sie darauf, dass keine Grundschulden vor Ihrem Wohnrecht eingetragen werden.
Die benötigten Unterlagen entsprechen denen bei Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Ihr Anbieter geht mit Ihnen die benötigten Unterlagen Stück für Stück durch und hilft Ihnen, diese zu beschaffen. Dazu zählen in der Regel:
- Die Grundrisse für jedes Geschoss, auf denen die Maße eingetragen sind
- Eine Wohnflächenberechnung
- Der Versicherungsschein der Wohngebäudeversicherung
- Ein Energieausweis oder die Verbrauchswerte der letzten zwei Jahre
Bei Wohnungen kommen folgende Unterlagen hinzu:
- Die Hausgeldabrechnung der letzten zwei Jahre
- Der aktuelle Wirtschaftsplan
- Ein aktueller Auszug aus dem Hauskonto des Verwalters (mit Höhe der Instandhaltungsrücklage)
- Die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten zwei Jahre
- Die Teilungserklärung mit eventuellen Nachträgen
- Die WEG-Satzung/Gemeinschaftsordnung
Die Beschaffung eines aktuellen Grundbuchauszugs, einer aktuellen Lagekarte/Flurkarte und die Aufnahme von Fotos der Immobilie übernimmt meist der Anbieter.
Käufer von Immobilien mit Wohn- oder Nießbrauchrecht sind in der Regel große gewerbliche Anbieter, manchmal auch Stiftungen oder Privatpersonen.
1. Gewerbliche Anbieter
Professionelle Anbieter sind meist Kapitalgesellschaften, denen über ihre Gesellschafter und Banken größere Finanzmittel zum Ankauf von Immobilien zur Verfügung stehen. Sie sind kompetente, professionelle Partner, die Sicherheit garantieren und einen strukturierten Abwicklungsprozess sicherstellen. Sie sind langfristig denkende Investoren mit viel Erfahrung. Für Verkäufer bedeutet dieses, dass sie sich von unabhängigen Stellen beraten lassen sollten, z. B. vom Verbraucherschutz.
2. Stiftungen
Für Stiftungen, insbesondere kirchliche Stiftungen, gelten die gleichen Anmerkungen wie für gewerbliche Anbieter. Mit einem Unterschied: Die Stiftungen erwarten aufgrund ihrer Satzungen einen gewissen Schenkungsanteil von Ihnen. D. h., Stiftungen zahlen weniger als andere Anbieter, weil Sie als Verkäufer etwas „stiften“ müssen. Wenn Sie Stiftungen als Käufer wählen, sollte der Stiftungszweck von Ihnen genau ausgewählt werden und gewollt sein. Der Vorteil bei Verkauf an eine Stiftung: Sie unterstützen einen sozialen Zweck.
3. Privatpersonen & Familienangehörige
Grundsächlich kommen auch fremde Privatpersonen und Familienangehörige für eine Immobilienverrentung infrage. Da diese Personen neue Eigentümer Ihrer Immobilie werden, sollten Sie sicherstellen, dass diese Personen kein persönliches Wohninteresse haben. Dieses eigene Wohninteresse (für Ihre Immobilie) würde zu Ihren Lebzeiten nur zu Problemen führen. Der Verkauf an Privatpersonen und Familienangehörige kann sinnvoll sein, sollte aber von Ihnen genau auf Interessenskonflikte geprüft werden. Wie sagte ein Kunde zu uns: „Wenn ich mein Haus an meinen Sohn verkaufe, zahle ich die kaputte Heizung am Ende doch selbst – weil der gerade kein Geld hat.“
Alle drei Begriffe beschreiben die gleiche Verrentungslösung:
Verkauf der selbstgenutzten Immobilie mit Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts.
Nach dem Verkauf können Sie weiterhin lebenslang und mietfrei in Ihrer Immobilie wohnen und erhalten eine einmalige Auszahlung oder monatliche Zahlungen als Gegenleistung für den Verkauf.