Umkehrhypothek
Kredit / keine Zinszahlung / nur Ihre Immobilie haftet
Wir erklären Ihnen, wie die Umkehrhypothek (rechtlich: Immobilienverzehrkredit) funktioniert und welche Möglichkeiten sie Ihnen als Eigentümer bietet. Sie erfahren hier: Grundlagen, Berechnung, Beispiele und Vor- und Nachteile.
Zusammenfassung - Die Umkehrhypothek
So funktioniert die Umkehrhypothek
- Sie nehmen einen Kredit auf, für den nur Ihre Immobilie haftet.
- Sie erhalten jeden Monat eine Rentenzahlung.
- Keine laufenden Zinsen oder Tilgungen.
- Der Kredit ist erst bei Tod oder Auszug fällig.
- Sie bleiben alleiniger Eigentümer Ihrer Immobilie.
- Kein Immobilienverkauf erforderlich.
- Es ist keine Einkommens- und Bonitätsprüfung erforderlich.
- Rechtlich: Immobilienverzehrkredit.
Was ist eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek, rechtlich ‚Immobilienverzehrkredit‘, ist eine Art der Immobilienrente. Da Sie ein Darlehen aufnehmen, handelt es sich bei der Umkehrhypothek um einen Kredit. Sie bleiben in Ihrer Immobilie wohnen und nutzen diese als Kreditsicherheit.
Die Auszahlung der Hypothek kann als monatliche Rente oder auch als eine Kombination von einmaliger Zahlung und Rente erfolgen. Die Höhe der Immobilienrente hängt von dem aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie und Ihrem Alter ab. Grundsätzlich gilt: Je älter Sie zu Vertragsbeginn sind, desto höher fällt die maximal mögliche Rente aus.
Der Kredit wird erst bei Ihrem Tod oder bei Verkauf der Immobilie abgelöst. Bis dahin sind weder Zinsen noch Tilgungen zu zahlen. Die Bank erhält nur den bis zu diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Kreditbetrag.
Video zur Umkehrhypothek
Beispiel für einen Immobilienverzehrkredit
Herr Macherow, ein ehemaliger Unternehmer, 72 Jahre, verwitwet, besitzt ein abgezahltes Haus im Wert von 800.000 Euro. Seine ganzen Ersparnisse liegen in der Immobilie. Seine aktuelle Rente ist gering. Als Eigentümer möchte er seine Bezüge jeden Monat um 2.000 Euro aufbessern, um ausreichend Geld für laufende Ausgaben und die Instandhaltung seines Hauses zu haben. Seine Immobilie zu verkaufen, kommt für ihn nicht infrage, da seine Erben hieran Interesse haben.
Herr Macherow entscheidet sich für die Umkehrhypothek mit einer Entnahme von 2.000 Euro pro Monat für die nächsten 15 Jahre. Er zahlt keine laufenden Zinsen und keine Tilgung. Die anfallenden Zinskosten werden dem Kreditbetrag zugeschlagen.
Zehn Jahre später zieht Herr Macherow in ein Seniorenheim. Bis zu diesem Zeitpunkt hat er 240.000 Euro aus seinem Haus entnommen:
240.000 Euro = 10 Jahre * 12 Monate * 2.000 Euro
Zusammen mit den aufgelaufenen Zinskosten beträgt der Rückzahlungsbetrag an die Bank 294.000 Euro. Der Unternehmer hat bis zu diesem Zeitpunkt ca. 37 % des heutigen Immobilienwertes verbraucht:
37 % = 294.000 / 800.000.
Seine Erben zahlen den Kredit zurück und übernehmen das Haus.
Die Umkehrhypothek eignet sich, wenn …
- Wunsch: Zahlung pro Monat (Rente)
- Immobilienwert: mindestens 250.000 Euro.
- Eigentum: Haus bleibt vollständig in Ihrem Eigentum.
- Wohnrecht: Lebenslang im Eigenheim wohnen bleiben.
- Vorlasten: Können abgelöst werden.
- Alter: Mindestens 65 Jahre alt.
Bei der Umkehrhypothek kann man über viele Jahre eine monatliche Rente erhalten – wie bei einer Leibrente auch. Der Kredit steigt nur langsam mit den Entnahmen an, die Zinsbelastung ist anfangs gering. Da während der Laufzeit weder regelmäßig Zinsen noch Tilgungen zu leisten sind, kommt die Zusatzrente Ihnen in voller Höhe zugute. Es können alternativ auch nur Teile des Immobilienwertes entnommen werden. Der nicht verbrauchte Wert gehört Ihnen und steht später zur Verfügung.
Zusammenfassung - Die Umkehrhypothek
| Art der Transaktion | Kredit |
| Einmalzahlung zu Vertragsbeginn möglich? | Ja |
| Monatliche Rentenzahlung möglich? | Ja |
| Zukünftige monatliche Zahlungsverpflichtung für Sie? | Keine Belastung |
| Immobilie bleibt in Ihrem Eigentum? | Ja |
| Wohnrecht? | Automatisch, da Immobilie in Ihrem Eigentum bleibt |
| Wer übernimmt die Instandhaltung? | Instandhaltung bleibt bei Ihnen als Eigentümer. |
| Zukünftige Veränderungen am Objekt erlaubt? | Sie sind Alleineigentümer. Veränderungen am Objekt bestimmen Sie allein. |
| Dürfen Vorlasten bestehen? | Müssen vorher abgelöst werden. |
| Ist eine Vererbung der Immobilie möglich? | Ja |
Vorteile und Nachteile der Umkehrhypothek
- Keine Bonitätsprüfung, keine Prüfung Ihres Ruhestandseinkommens
- Bezieher geringer Renten können diese Lösung nutzen.
- Wahl zwischen Rente und Einmalzahlung möglich.
- Eigentümer Ihrer Immobilie bleiben.
- Lebenslang in Ihrer Immobilie wohnen.
- Keine laufenden Zinsen oder Tilgungen.
Lohnt sich eine Umkehrhypothek?
Die monatliche Rentenzahlung bestimmt sich nach Ihrem Wunsch, Ihrem Alter und dem Marktwert Ihrer Immobilie. Über die Laufzeit können Kredite bis zum Beleihungswert der Immobilie entnommen werden.
Die Umkehrhypothek eignet sich insbesondere dann, wenn Sie nur einen Teil des Immobilienwertes über die Vertragslaufzeit entnehmen möchten. Der verbleibende, nicht verbrauchte Wert der Immobilie steht Ihnen weiterhin zu.
Umkehrhypothek – Welche Kosten und Gebühren fallen an?
Die Bank erhält eine erstrangige Grundschuld auf Ihre Immobilie. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Sie tragen die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der Bank (Notarkosten / Grundbuchamt).
Laufende Betriebs- und Nebenkosten der Immobilie werden von Ihnen bezahlt, da Sie alleiniger Besitzer bleiben.
Umkehrhypothek – Recht und Steuern
Sie erhalten einen Immobilienverzehrkredit – BGB § 491 (3) - und bleiben alleiniger Inhaber Ihrer Immobilie. Die Bank erhält eine erstrangige Grundschuld in Höhe des Kreditbetrages bei Fälligkeit. Als Eigentümer können Sie beliebig lange in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben.
Bei einer Kreditaufnahme fallen keine Steuern an.
Welche Anbieter der Umkehrhypothek gibt es?
Zusammen mit unserem Partner, der Sparkasse Rhein-Nahe sind wir aktuell der einzige Anbieter der Umkehrhypothek (des Immobilienverzehrkredites) in Deutschland.
Alternative Bezeichnungen für die Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek (rechtlich Immobilienverzehrkredit in Deutschland) wird auch als Rückwärtshypothek oder Reverse Mortgage bezeichnet.
Umkehrhypothek – unser Rat für Sie
Wählen Sie die Umkehrhypothek, wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung vollständig in Ihrem Eigentum bleiben soll. Steigt der Wert Ihrer Immobilie, profitieren Sie davon, was in Zeiten zunehmender Inflation ein Vorteil ist.
Ihr Weg zur Umkehrhypothek
- Sie bestimmen, wie viel Geld Sie aus Ihrer Immobilie entnehmen möchten.
- Sie übermitteln Ihre Kontaktdaten an uns.
- Wir schicken Ihnen ein individuelles Angebot.
- Sie entscheiden, ob Ihnen das Angebot zusagt.
- Wir schließen einen Kreditvertrag.
- Sie erhalten Ihre gewünschten Zahlungen.
Alternativen
Alternative Lösungen zur Verrentung Ihres Hauses finden Sie in unserem Ratgeber.
Ihr Angebot
Noch Fragen? Fordern Sie direkt Ihr individuelles Angebot an.
Häufige Fragen
Eine Umkehrhypothek (Immobilienverzehrkredit) ist eine Immobilienrente. Sie erhalten eine Einmalzahlung und / oder monatliche Zahlungen. Sie bleiben in Ihrer Immobilie wohnen und nutzen diese als Kreditsicherheit.
Bei der Umkehrhypothek bleiben Sie mit allen Rechten und Pflichten Eigentümer Ihrer Immobilie.
Die Höhe der Zahlung bestimmen Sie selbst. Sie ist nach oben durch den Wert der Immobilie begrenzt.
Bei der Umkehrhypothek sind monatliche Zahlung wie bei einer Rente vorgesehen. Zusätzlich sind Einmalzahlungen zu Vertragsbeginn oder die Kombination aus Einmalzahlung und Rente möglich.
Bei der Umkehrhypothek erfolgt die Tilgung, wenn Sie verstorben sind oder aus Ihrer Immobilie ausziehen. Die Tilgung erfolgt üblicherweise aus dem Verkaufserlös der Immobilie.
Bei der Umkehrhypothek fallen keine Steuern auf die erhaltenen Zahlungen an.
Die Umkehrhypothek ist so konstruiert, dass Sie, solange Sie möchten, in Ihrer Immobilie wohnen bleiben können. Sie können aber natürlich auch früher ausziehen.
Die Höhe der zu entnehmenden Zahlungen bestimmt sich nach Ihrem Wunsch, Ihrem aktuellen Alter und dem Wert Ihrer Immobilie.
Um eine Umkehrhypothek aufnehmen zu können, sollten Sie mindestens 65 Jahre alt sein und der Wert Ihrer Immobilie muss bei mindestens 250.000 Euro liegen.
Nein, eine Bonitätsprüfung oder ein bestimmtes Ruhestandseinkommen ist nicht erforderlich. Der Grund: Sie haften nicht persönlich für den Kredit. Es haftet nur Ihre Immobilie.
Sie lassen für den Kreditgeber als Sicherheit eine Grundschuld in Höhe des Verkehrswertes Ihrer Immobilie im Grundbuch eintragen. Die Kosten hierfür tragen Sie. Die Höhe der Kosten hängt von der Höhe der Grundschuld ab.
Oft stehen noch alte Grundschulden im Grundbuch, die aber bereits zurückgezahlt sind. Diese Grundschulden werden vor Abschluss einer Umkehrhypothek gelöscht. Existieren noch alte Kredite, muss mit dem alten Kreditgeber gesprochen werden, ob dieser sich durch den neuen Kredit ablösen läßt.
Bei einer Umkehrhypothek (Immobilienverzehrkredit) bleiben Sie alleiniger Eigentümer Ihrer Immobilie. Sie nutzen Ihr Haus oder Ihre Wohnung nur als Kreditsicherheit. Die Umkehrhypothek ist eine rechtssichere Lösung.
Wie sicher ist eine Umkehrhypothek?
Eine Immobilienrente ist dann solide, wenn Ihnen in Zukunft nichts passieren kann. Unabhängig von späteren Entwicklungen darf weder Ihr Wohnrecht gefährdet werden, noch Ihre laufende finanzielle Belastung wachsen.
... Die Zinsen steigen
Bei der Umkehrhypothek (Immobilienverzehrkredit) zahlen Sie keine laufenden Zinsen. Die Zinsperiode ist hier meist für 10 Jahre festgeschrieben. Steigen oder fallen die Zinsen, ändert sich für Sie direkt nichts, da Sie keine laufende Verpflichtung zur Zahlung der Zinsen haben.
Ein nach 10 Jahren veränderter Zins ändert nur die finale Rückzahlungsforderung der Bank bei Auszug oder Verkauf Ihrer Immobilie.
Das Risiko, Ihre Immobilie zu verlieren, besteht nicht.
... Die Inflation steigt
Bei der Umkehrhypothek (Immobilienverzehrkredit) zahlen Sie keine laufenden Zinsen. Die Zinsperiode ist hier oft für 10 Jahre festgeschrieben. Steigt die Inflation, ändert sich für Sie nichts. Sie haben keine laufende Zahlungsverpflichtung und der Zins ist nicht an die Inflation gekoppelt.
Das Risiko, Ihre Immobilie zu verlieren, besteht somit nicht.
... Die Insolvenz des Anbieters
Anbieter der Umkehrhypothek müssen immer Kreditinstitute sein. Diese werden von der Bankenaufsicht überwacht. Ist der Anbieter eine deutsche Sparkasse gilt die Institutssicherung, d.h. bei einer Schieflage wird die Sparkasse als Ganzes erhalten und möglicherweise mit einer anderen Sparkasse fusioniert.
Aber selbst für den unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz der Bank können Sie Ihre Immobilie nicht verlieren. Sie sind alleiniger Eigentümer ihrer Immobilie und schulden der Bank (dem Insolvenzverwalter) nichts. Ihr Kredit ist nicht fällig. Sie brauchen nichts zu unternehmen.
... Das persönliche Fehlverhalten
Bei der Umkehrhypothek (Immobilienverzehrkredit) haben Sie keine regelmäßigen Zahlungspflichten. Damit können Sie auch keine Zahlungspflichten verletzen.
Es bleiben damit nur die allgemeinen Inhaber-Pflichten, die Sie dauerhaft erfüllen müssen:
- Immobilie bewohnbar zu halten,
- Immobilie versichert zu halten und
- Grundbesitzabgaben (Grundsteuer) regelmäßig zu zahlen.
Alle drei Begriffe beschreiben die gleiche Verrentungslösung:
Die Aufnahme eines Darlehens, für das nur Ihre Immobilie haftet - keine persönliche Bonitätsprüfung.
Sie bleiben in Ihrer Immobilie wohnen und nutzen diese als Kreditsicherheit. Sie zahlen während der Laufzeit weder Zinsen noch Tilgung. Der Kredit wird erst bei Ihrem Tod oder bei Verkauf der Immobilie abgelöst. Die Bank erhält nur den bis zu diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Kreditbetrag (inkl. Zinsen).