DER BELEIHUNGSWERT
Der Beleihungswert spielt eine zentrale Rolle in der Immobilienfinanzierung und ist entscheidend für die Kredithöhe. Hier erfahren Sie, was der Beleihungswert ist, wie er ermittelt wird und welche Unterschiede es zwischen Beleihungswert, Marktwert und Verkehrswert gibt.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert einer Immobilie ist der Wert, der von einer Bank oder einem Kreditinstitut für die Beleihung im Rahmen einer Kreditvergabe festgesetzt wird. Er dient als Grundlage für die Höhe des Darlehens, das der Kreditnehmer erhalten kann.
Ermittlung des Beleihungswerts
Der Beleihungswert ergibt sich aus dem Marktwert der Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlags.
Beispiel
Angenommen, der aktuelle Marktwert einer Immobilie beträgt 500.000 Euro. Die Bank nimmt einen Sicherheitsabschlag von 20 Prozent vor. In diesem Fall beträgt der Beleihungswert 400.000 Euro (80 Prozent von 500.000 Euro). Das bedeutet, dass der Kreditnehmer ein Darlehen von maximal 400.000 Euro aufnehmen kann, selbst wenn der tatsächliche Marktwert der Immobilie höher ist.
Bedeutung in der Praxis
Der Beleihungswert dient als Schutzmechanismus für die Bank, um sicherzustellen, dass diese ihr Darlehen zurückbekommt, selbst wenn der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen kann.
Aus Sicht des Kreditnehmers bedeutet ein hoher Beleihungswert größere Flexibilität bei der Finanzierung.
Unterschied zwischen Beleihungswert, Marktwert und Verkehrswert
Die Begriffe Beleihungswert, Marktwert und Verkehrswert werden oft synonym verwendet, weisen aber unterschiedliche Bedeutungen auf.
Der Beleihungswert dient als Grundlage für die Kreditvergabe. Er ist niedriger als der Marktwert.
Die Begriffe Marktwert und Verkehrswert werden oft synonym verwendet. Sie beziehen sich auf den Verkaufspreis, den die Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt wahrscheinlich erzielen würde. Für die Ermittlung des Marktwertes oder des Verkehrswertes gibt es verschiedene Methoden:
1. Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren dienen die Verkäufe von vergleichbaren Immobilien als Grundlage der Preisfindung. Dabei kommen Faktoren wie die Lage, die Art der Immobilie, das Alter, der bauliche Zustand und die energetischen Eigenschaften zum Tragen.
2. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt meist zum Einsatz, wenn es zu wenig vergleichbare Verkaufsfälle gibt. Dabei geht es um die Frage, wie viel es kosten würde, die Immobilie herzustellen – in dem Zustand, in dem sie jetzt ist.
Was ist ein Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf ist der Prozentsatz des Beleihungswerts der tatsächlich in Form eines Kredits oder Darlehens genutzt wurde. Angenommen, der Beleihungswert einer Immobilie beträgt 400.000 Euro, und es wurden nur 40 Prozent davon als Darlehen aufgenommen. In diesem Fall beträgt der Beleihungsauslauf 40 Prozent. Dieser Wert zeigt an, wie viel Spielraum für weitere Kreditaufnahmen oder Darlehen noch vorhanden ist.
Was ist eine Beleihungsgrenze?
Die Beleihungsgrenze gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie als Kredit gewährt werden können. Dieser Prozentsatz repräsentiert die maximale Höhe des Darlehens im Verhältnis zum Wert der zu beleihenden Immobilie. Banken setzen die Beleihungsgrenze als Schutzmaßnahme fest, um sicherzustellen, dass Kredite angemessen abgesichert sind und das Ausfallrisiko minimiert wird. Eine niedrige Beleihungsgrenze deutet auf eine vorsichtige Kreditpolitik hin.
Die Bedeutung des Beleihungswerts in der Immobilienverrentung
In der Immobilienverrentung spielen der Verkehrswert/Marktwert und der Beleihungswert eine wichtige Rolle, da sie die Grundlage für die Bewertung der Immobilie bilden und somit die finanziellen Rahmenbedingungen für verschiedene Verrentungsmodelle beeinflussen.
Beleihungswert und Wohnrente
Bei einer Wohnrente – auch Leibrente genannt – verkauft eine Person ihre Immobilie, behält jedoch ein lebenslanges Wohnrecht und erhält im Gegenzug eine Einmalzahlung oder Rente.
Der Verkauf der Immobilie erfolgt auf Basis des Verkehrswertes / Marktwertes. Der Beleihungswert spielt für den Käufer insoweit eine Rolle, falls dieser die Immobilie mit einem Kredit finanzieren möchte.
Beleihungswert und Teilverkauf
Beim Teilverkauf entscheidet sich der Eigentümer dafür, einen Teil seiner Immobilie zu verkaufen. Die Immobilie kann er anschließend vollständig weiter bewohnen. Für den verkauften Teil zahlt er aber ein Nutzungsentgelt – ähnlich einer Miete – an den Käufer.
Der Teilverkauf der Immobilie erfolgt wieder auf Basis des Verkehrswertes / Marktwertes. Auch bei diesem Modell der Immobilienrente ist der Beleihungswert in erster Linie für den Käufer relevant, sofern er ein Darlehen aufnehmen möchte.
Beleihungswert und Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek, auch als Immobilienverzehrkredit bekannt, ist ein Kredit, bei dem Zinsen und Tilgung erst nach Ende der Laufzeit zurückgezahlt werden. Häufig wird er in monatlichen Raten ausgezahlt. Als Sicherheit dient die Immobilie. Deshalb ist ihr Beleihungswert für die Höhe der Umkehrhypothek ausschlaggebend.
Beleihungswert und Seniorenkredit
Ein Seniorenkredit wird am Stück ausgezahlt und beläuft sich meist auf maximal 40 Prozent des Marktwertes der Immobilie. Während der Kreditlaufzeit sind lediglich Zinsen zu leisten. Die Tilgung erfolgt meist durch den Verkauf der Immobilie. Auch für diese Form der Immobilienrente ist der Beleihungswert wichtig, weil er die Kredithöhe vorgibt.