Was ist Nießbrauch?
Ein Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht für fremdes Eigentum, insbesondere für Immobilien. Wer das Nießbrauchrecht an einer Immobilie hat, darf diese also für sich nutzen, auch wenn sie einer anderen Person gehört. Das schließt das eigene Wohnen, die Einnahmenerzielung aus Vermietung und Verpachtung ein. Im Standardfall kann das Nießbrauchrecht nicht übertragen und auch nicht vererbt werden. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt den Nießbrauch in § 1030 ff.
Regelungen in einem Vertrag vereinbaren
Über den Umfang des Nießbrauchs und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten von Nießbrauchnehmer und dem neuen Eigentümer als Nießbrauchgeber schließen beide einen Vertrag, der sich nach dem Einzelfall richtet. Wird dieser durch einen Notar beurkundet und durch diesen im Grundbuch eingetragen, dann sind beide Vertragspartner rechtlich abgesichert.
Eine wichtige Regelung im Vertrag ist die Dauer des Nießbrauchrechts, die individuell vereinbart werden kann. In der Regel endet sie aber mit dem Tod der Nießbraucher. Einzelne Nutzungsarten wie zum Beispiel gewerbliche Vermietungen können individuell ausgeschlossen werden.
Vorteile des Nießbrauchrechts
Der größte Vorteil für den Nießbraucher liegt darin, ein Objekt weiterhin umfangreich nutzen zu können und daraus Einnahmen zu erzielen. Im Gegensatz zum Wohnrecht kann der Nießbraucher die Immobilie auch dann nutzen, wenn er selbst nicht mehr dort wohnt, zum Beispiel, indem er das Haus vermietet. Neben dem Verkaufserlös können so zusätzlich laufende Einnahmen geschaffen werden.
Ein lebenslanges Nutzungsrecht ist vor allem dann ein Vorteil, wenn Pflegekosten anfallen. Der Nießbrauchnehmer kann die Wohnung verlassen und in ein Pflegeheim ziehen; die Einnahmen aus der Miete können für die Pflegekosten genutzt werden.
Nachteile des Nießbrauchrechts
Nach Verkauf mit Nießbrauch befindet sich die Immobilie nicht mehr im Eigentum des Nießbrauchberechtigten. Die Einräumung eines Nießbrauchrechtes verringert den Verkaufspreis der Immobilie. Denn der Wert des Nießbrauchs wird vom Preis abgezogen, da der Käufer die Immobilie ja nicht nutzen kann und sie für ihn entsprechend weniger wert ist. Wird ein Haus mit Nießbrauch verkauft, kann daher nicht der sonst am Markt zu erhaltende Verkaufswert angesetzt werden.
Der Wert des Nießbrauchrechts
Dieser Wert des Nießbrauchs hängt von zwei Faktoren ab: der entgangenen Miete und der Laufzeit des Nießbrauchs. Die entgangene Miete ist die Miete, die gespart oder eingenommen wird, wenn die Immobilie vom Nießbrauchnehmer genutzt wird. Die Laufzeit des Nießbrauchs ist die Zeit, für die das Nutzungsrecht vereinbart wurde.
Um den Nießbrauch zu berechnen, wird zunächst der Jahreswert des Nießbrauchs ermittelt. Dieser ergibt sich aus der entgangenen Miete multipliziert mit 12 Monaten. Dann wird der sogenannte „Faktor“ nach der Restlebensdauer bestimmt. Schließlich wird der Jahreswert des Nießbrauchs mit dem Faktor der Restlebensdauer malgenommen. Das Ergebnis ist der sogenannte „Kapitalwert“ des Nießbrauchs.
Beispiel: Sie haben den Nießbrauch für eine Wohnung, die Sie selbst bewohnen. Die fiktive Miete beträgt 1.500 € pro Monat. Sie sind 75 Jahre alt und haben laut Anlage 9a des Bewertungsgesetzes einen Faktor von 6,020. Der Wert des Nießbrauchs ist dann 130 Tsd. €.
Das Nießbrauchrecht kann abgelöst werden, wenn die Dauer des eingeräumten Rechtes nicht vollständig genutzt werden soll. In diesem Fall kauft der Eigentümer der Immobilie dem Nießbrauchberechtigten den nicht genutzten Anteil am Nießbrauchrecht ab. So kann auch zu einem späteren Zeitpunkt nochmal ein Erlös entstehen.
Rechte und Pflichten im Nießbrauchrecht
Der Nießbrauchnehmer ist zwar nicht mehr Eigentümer, aber er ist im Besitz der Immobilie. Je nachdem, wie das Nießbrauchrecht gestaltet ist, haben die Nießbraucher Instandhaltungspflichten. Davon ausgenommen sind durch einen sachgemäßen Gebrauch entstandene Abnutzungserscheinungen.
Außerdem kann man im Hinblick auf Umbaumaßnahmen nicht mehr allein über die Immobilie entscheiden. Eventuelle Mieteinnahmen, sofern der Nießbraucher sich für eine Vermietung entscheidet, sind wie bei anderen Mietobjekten zu versteuern.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Sowohl das Nießbrauchrecht als auch das Wohnrecht gewähren einer Person das grundbuchlich gesicherte Nutzungsrecht an einer Sache. Sie unterscheiden sich jedoch in ihren spezifischen Ausgestaltungen. Der Nießbrauch beinhaltet das Recht, ein Haus oder eine Wohnung, umfänglich zu nutzen und von ihr zu profitieren. Im Gegensatz dazu gewährt das Wohnrecht lediglich das Recht, in der Immobilie zu wohnen, ohne jedoch Erträge daraus zu ziehen. Der Wohnberechtigte ist aber befugt, seine Familie sowie die zur Bedienung und Pflege erforderlichen Personen aufzunehmen. Eine klare Unterscheidung zwischen diesen Rechten ist entscheidend, um sowohl für Eigentümer als auch für Nutznießer eine transparente und rechtlich abgesicherteVereinbarung zu gewährleisten.
Sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch stellen einen Geldwert bzw. eine Vermögensübertragung dar, auf welche das Finanzamt Steuern erhebt. Der Wert des Wohnrechts bzw. Nießbrauchs ergibt sich wie oben im Beispiel berechnet.
Bei welcher Immobilienrente spielt der Nießbrauch eine Rolle?
Das Nießbrauchrecht kann bei der Wohnrente – oder auch: Leibrente – und beim Teilverkauf vereinbart werden. Was auf den ersten Blick wie ein Vorteil des umfassenderen Nießbrauchs aussieht, entpuppt sich in der Praxis als problematisch. Da der Nießbraucher die Immobilie vermieten darf, ist er auch für die Instandhaltung des Objektes verantwortlich. Probleme mit dem Mieter müssen geregelt werden. Vom Mieter verursachte Schäden müssen geregelt werden. Auch die Versicherung und Bewirtschaftung ist eine der Aufgaben des Nießbrauches. Welche Kosten der Nießbraucher im Einzelnen zu tragen hat, regelt der Nießbrauchvertrag.
Gerade bei älteren Menschen sind diese „Eigentümerpflichten“ nicht realistisch darstellbar. Darüber hinaus ist auch die erhaltene Einmalzahlung geringer als beim Wohnrecht.
In der Praxis bieten gewerbliche Anbieter oftmals den Teilkauf mit Nießbrauch an. Bei der Wohnrente ist der Verkauf mit Eintrag eines Wohnrechts der Marktstandard.
Ist Nießbrauch das richtige für mich?
Ob man sich nun für eine Immobilienrente mit Nießbrauch oder Wohnrecht entscheiden sollte, hängt von den spezifischen Bedürfnissen und finanziellen Ziele der beteiligten Parteien ab. In jedem Fall ist es wichtig, die genauen Rechte und Nutzungen im Vertrag klar festzulegen und sich darüber im Klaren sein, was den höheren Stellenwert hat: Möchte man lieber eine monatliche Wohnrente gegen Komplettverkauf der Immobilie oder einen Verkaufserlös beim Teilverkauf? Oder steht das volle Nutzungsrecht an der Immobilie inklusive der Einnahmenerzielung an erster Stelle? Es empfiehlt sich, in solchen Finanzangelegenheiten professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die beste Lösung für die individuellen Bedürfnisse zu finden. Die Expertinnen und Experten von Immorente.de helfen Ihnen dabei gerne weiter.
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