Wohnungsrecht – Bedeutung, Unterschiede zum Wohnrecht und Relevanz bei Immobilienrenten

Das Wohnungsrecht ist ein spezielles, im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht, das einer Person das exklusive und dauerhafte Bewohnen einer bestimmten Wohnung innerhalb eines Gebäudes sichert. Es unterscheidet sich vom allgemeinen Wohnrecht, da es auf eine spezifische Einheit in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage oder auf ein Haus beschränkt ist. Besonders bei Immobilienrenten, wie der Leibrente oder dem Teilverkauf, kann das Wohnungsrecht eine wichtige Rolle spielen, um älteren Menschen den Verbleib in ihrer vertrauten Umgebung zu ermöglichen.

Was ist das Wohnungsrecht?

Das Wohnungsrecht ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und einer bestimmten Person das lebenslange oder befristete Wohnen in einer konkreten Wohnung / oder  einem Haus erlaubt – unabhängig vom Eigentümer der Immobilie. Geregelt ist das Wohnungsrecht in § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
 

Wichtige Merkmale des Wohnungsrechts:

• Lebenslang oder befristet – Es kann für die gesamte Lebensdauer des berechtigten oder für einen festgelegten Zeitraum gewährt werden.
• Nicht übertragbar – Das Wohnungsrecht kann nicht verkauft, vererbt oder auf Dritte übertragen werden.
• Grundbuchlich gesichert – Ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs stellt sicher, dass das Wohnungsrecht auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleibt.
• Exklusives Nutzungsrecht – Der berechtigte darf die betreffende Wohnung allein nutzen, aber nicht vermieten.

Warum ist das Wohnungsrecht wichtig?

Das Wohnungsrecht bietet eine sichere Wohnmöglichkeit, ohne dass die betreffende Person Eigentümer der Immobilie sein muss. Besonders in folgenden Situationen ist es relevant:

• Sicherung nach einem Immobilienverkauf – Wer seine Immobilie verkauft, aber weiterhin dort wohnen möchte, kann sich das Wohnungsrecht sichern.
• Immobilienverrentung – Bei einer Leibrente oder einem Teilverkauf kann der ehemalige Eigentümer mit einem Wohnungsrecht weiterhin in der Immobilie bleiben.
• Erbregelungen innerhalb der Familie – Eltern übertragen das Eigentum an ihre Kinder, behalten aber das Wohnungsrecht, um weiter dort zu leben.
• Absicherung in Patchwork-Familien – Wer nicht Eigentümer der gemeinsamen Immobilie ist, kann sich durch ein Wohnungsrecht absichern.

Wohnungsrecht in der Immobilienverrentung

In der Immobilienverrentung ist das Wohnungsrecht eine beliebte Lösung für Senioren, die ihre Immobilie zu Geld machen möchten, aber trotzdem weiterhin darin leben möchten.

Das Wohnungsrecht in verschiedenen Verrentungsmodellen:

Leibrente mit Wohnungsrecht

• Der Verkäufer erhält eine monatliche Rentenzahlung.
• Das Wohnungsrecht wird lebenslang oder befristet im Grundbuch gesichert.
• Die Rentenzahlung kann durch das Wohnungsrecht reduziert werden.

Teilverkauf mit Wohnungsrecht

• Der Eigentümer verkauft einen Teil der Immobilie, bleibt aber dank des Wohnungsrechts dort wohnen.
• Oft wird ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil fällig.

Verkauf gegen Einmalzahlung mit Wohnungsrecht

• Statt einer Rente erhält der Verkäufer eine einmalige Auszahlung.
• Das Wohnungsrecht schützt ihn davor, die Immobilie verlassen zu müssen.

Wie wird ein Wohnungsrecht ins Grundbuch eingetragen?

Damit das Wohnungsrecht rechtlich gesichert ist, muss es im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen werden. Der Ablauf erfolgt in folgenden Schritten:

1. Notarieller Vertrag – Das Wohnungsrecht muss durch einen Notar beurkundet werden.
2. Antrag auf Grundbucheintragung – Der Notar stellt den Antrag beim Grundbuchamt.
3. Eintragung ins Grundbuch – Das Wohnungsrecht wird offiziell eingetragen und bleibt bestehen.

Ohne Grundbucheintrag besteht kein rechtlicher Schutz. Es ist also ratsam, das Wohnungsrecht immer notariell zu sichern.

Kann ein Wohnungsrecht gelöscht oder abgegolten werden?

Ja, ein Wohnungsrecht kann unter bestimmten Bedingungen gelöscht oder abgegolten werden:

• Freiwilliger Verzicht – Der berechtigte kann sein Wohnungsrecht durch eine notarielle Erklärung aufgeben.
• Abfindung gegen Einmalzahlung – Ein neuer Eigentümer kann dem Wohnungsberechtigten eine finanzielle Entschädigung für den Verzicht anbieten.
• Befristung – Wenn das Wohnungsrecht auf eine bestimmte Dauer begrenzt ist, erlischt es automatisch nach Ablauf der Frist.
• Löschung bei Tod – Falls im Vertrag vereinbart, kann das Wohnungsrecht mit dem Ableben des berechtigten erlöschen.

Fazit: Das Wohnungsrecht als sichere Wohnlösung in der Immobilienverrentung

Das Wohnungsrecht bietet eine sichere Möglichkeit, eine bestimmte Wohnung innerhalb einer Immobilie zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Besonders bei der Leibrente, dem Teilverkauf oder innerhalb der Familie ermöglicht das Wohnungsrecht eine Kombination aus finanzieller Absicherung und Wohnsicherheit.